Niet alles dichttimmeren, maar flexibiliteit inbouwen

"In de Vijfde nota is wonen op zichzelf een duidelijke component, maar er zijn nog wel heel veel zaken onbeslist," zo stelt Frank van Loon voorop. "In de woningbouw is er op dit moment een grote kwaliteitsvraag en het is nog volstrekt onduidelijk of die wel of niet zal kunnen worden geaccommodeerd. Dat zal straks op lager niveau moeten worden ingevuld. Wat gaat er buiten de rode contouren gebeuren? Wat gaat er in de balansgebieden gebeuren? Wij zijn daar heel benieuwd naar."

Stad aantrekkelijk

Het zijn de gemeenten en provincies die in de komende jaren de zogenoemde groene en rode contouren zullen gaan vaststellen. Binnen deze rode contouren, die zo dicht mogelijk tegen de bestaande bebouwingsgrens aan moeten liggen, mag worden gebouwd. Binnen de groene gaat een 'nee tenzij'-beleid gelden: als er bij hoge uitzondering toch iets mag, worden er hoge eisen aan de bebouwing gesteld. Tussen de rode en groene contouren blijven zogenoemde balansgebieden over. Daar mag minder dan binnen de rode, maar aanmerkelijk meer dan binnen de groene contouren. Van Loon maakt voor een beoordeling van deze opzet een onderscheid tussen mensen die voor stedelijke woonkwaliteit kiezen en mensen die meer groene ruimte om zich heen willen hebben. "Kwaliteit en ruimte liggen dicht bij elkaar," zo zegt hij, "kwaliteit ìs ruimtelijke beleving." Over de keuze voor de stad zegt Van Loon: "De verdere verdichting, dus de verstedelijking rond knooppunten met onder meer veel hoogbouw, biedt mogelijkheden om de mensen die voor stedelijke woonkwaliteit kiezen, adequaat te bedienen. De stad kan bijvoorbeeld ook weer aantrekkelijker voor ouderen worden gemaakt. We krijgen in de komende jaren nogal wat ouderen die kwalitatief goed, in hoogbouw in een stedelijk gebied willen wonen. Deze groep mensen zal prima kunnen worden geaccommodeerd."

Schaarste

"Maar de mensen die niet in een stedelijk gebied willen wonen," zo vervolgt Van Loon, "dus de mensen die voor kwalitatief wonen in een wat ruimere en groenere omgeving kiezen, die zullen toch vrij snel tegen een spanningsveld aanlopen. Waar kunnen die mensen terecht? Er zijn wel mogelijkheden, maar zo gauw een en ander binnen de rode contouren moet blijven, dan wordt daar natuurlijk toch een zekere schaarste gecreëerd. Ik vraag me dan af wat er met de grondprijzen gaat gebeuren. In de nota Grondbeleid staat weliswaar een prachtige passage over meer transparantie in het beleid van de gemeentelijke grondbedrijven, en dat het duidelijker moet worden wat voor kosten en bedragen er moeten worden berekend, maar ik ben er verre van gerust op dat zo'n 'bezweringsclausule' op zich op termijn tot betaalbare grondkosten zal leiden. Ik heb daar grote vraagtekens bij. Ik vrees dat de grondkosten steeds verder zullen stijgen en dat het gewoon heel moeilijk wordt om de vraag van de consumenten in te willigen."

Flexibiliteit gewenst

Hoe de Vijfde nota voor de ruimtebehoevende woonconsument precies zal uitpakken, vindt Van Loon nu nog moeilijk aan te geven. "Wat dat betreft is het heel erg bepalend hoe alle betrokken partijen daar straks mee om zullen gaan. Het is nog moeilijk voor te stellen hoe zich dat in de praktijk zal gaan ontwikkelen, omdat de kaarten op dit gebied nog helemaal niet zijn geschud. Er zijn immers nogal wat zaken die niet in een nota kunnen worden geregeld. Wat er bijvoorbeeld met de Vierde nota is misgegaan, lag misschien niet aan de nota zelf, maar aan de manier waarop gemeenten, provincies, het rijk en ook de marktpartijen daarmee zijn omgegaan. Door de convenanten die toen zijn gesloten, werd alles zo dichtgetimmerd, dat vervolgens de flexibiliteit ontbrak om in te kunnen spelen op zich wijzigende inzichten en zich wijzigende economische perspectieven. Destijds waren partijen zo gefixeerd op een moeizame onroerendgoedmarkt, dat men elkaar aan handen en voeten heeft willen binden. Terugkijkend kun je daarom zeggen dat flexibiliteit ten aanzien van de Vierde nota het grootste gemis is geweest. Maar zoiets staat ook niet in een nota, het gaat erom hoe partijen daarmee omgaan. Het belangrijkste wat de Vijfde nota daarom nu zou kunnen doen, is voorwaarden scheppen waardoor gemeenten, provincies en het rijk het inzicht krijgen, dat het van groot belang is om flexibiliteit in de planvorming te brengen. In plaats van alles dicht te timmeren, moeten er juist mogelijkheden voor bijsturing zijn. De Vijfde nota staat daar zeker niet haaks op en bevat daar ook mogelijkheden voor, maar het hangt er helemaal van af hoe partijen die in de praktijk zullen aangrijpen!"

Verschenen in: Grootbedrijf, NVOB, 2001

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl