Te weinig aandacht voor de effectiviteit van het instrumentarium

De Neprom, bij monde van directeur drs. ing. J. Fokkema, onderschrijft het belang van de ruimteclaim-analyses in de Vijfde nota voor de komende decennia en gaat ook akkoord met de uitgangspunten in het verlengde daarvan wat het intensiveren, combineren en transformeren betreft. "Wel vinden wij dat in de nota de ruimteclaim voor het wonen wordt onderschat," aldus Jan Fokkema. "We hebben analyses laten verrichten door hetzelfde bureau dat die analyses ook voor de nota Wonen heeft verricht, maar dan op basis van onze input, dat wil zeggen rekening houdend met de kwaliteitsslag die we in de komende jaren op de woningmarkt moeten maken. We moeten conform de nota Wonen en de kritiek op Vinex de consument meer ruimte geven, dus grotere en duurdere woningen in een ruimere setting bouwen, en dat betekent dat we meer ruimte voor het wonen moeten reserveren. Waar de Vijfde nota van een maximumscenario van 85.000 hectare in de komende dertig jaar uitgaat, moet dat volgens ons ongeveer 100.000 hectare zijn. Daar schiet de nota dus te kort, met een nieuwe druk op de woningmarkt als gevolg daarvan, waardoor we de kans lopen dat de prijzen onder een nog hogere spanning komen te staan. Voor die kwaliteitsslag, waar het Kabinet voor kiest en waar ook de consument echt voor kiest, biedt de Vijfde nota te weinig ruimte."

Zekerheid over contouren

Wat de contourengedachte betreft, heeft de Neprom zich steeds een voorstander getoond. De rode contouren maken immers helder waar in de komende jaren investeringen moeten plaatsvinden. Vervolgens kunnen binnen de rode contouren de grondprijzen oplopen, waarmee dan de herstructurering van het stedelijk gebied op gang kan worden gebracht. De Neprom vindt dat de contouren niet te strak moeten worden getrokken, want er moet bijvoorbeeld ruimte voor de kwaliteitsslag van het wonen overblijven, maar nadat ze zijn getrokken, moet daar wel zekerheid over bestaan. "Zoals het nu is ingezet, hebben wij het gevoel dat die contouren elke vijf jaar nog vrij gemakkelijk kunnen opschuiven," zegt Jan Fokkema. "Dat betekent dat ze eigenlijk vrij weinig waarde hebben om daadwerkelijk intensiveren, combineren en transformeren van de grond te krijgen. Stedelijke herstructurering betreft meerjarige projecten met hoge investeringen die pas veel later rendement opleveren. Het mag dan niet zo zijn dat als je daar een paar jaar mee bezig bent, de rode contouren opschuiven op een manier die je niet had voorzien. Daarom willen wij meer garanties dat we ons een tijd aan die rode contouren kunnen vasthouden."

Samenwerking belonen

"Dat heeft ook alles met de sturingsfilosofie te maken," vervolgt Jan Fokkema. "Wij zijn het ermee eens dat je centraal moet houden wat centraal moet gebeuren en dat je decentraal moet doen wat decentraal kan gebeuren. Daardoor komt er op lokaal en regionaal niveau meer ruimte om in te spelen op de behoeftes die daadwerkelijk leven. Maar welke garanties hebben we dat dat ook echt gaat gebeuren? Welke garanties zijn er dat op lokaal en regionaal niveau tot echte samenwerking wordt besloten en dat daar ook aan wordt vastgehouden? Of worden die partijen bij de eerste de beste tegenwind weer uit elkaar gespeeld? Daarom vinden wij dat er in die stedelijk-netwerkgedachte veel meer financiële prikkels aan samenwerken, differentiëren en specialiseren moeten worden verbonden. Daar moet veel meer geld voor worden vrijgemaakt dan de 1 miljard gulden die in de nota staat. Daarnaast zal er ook instrumenteel nog het een en ander moeten gebeuren om die samenwerking op regionaal niveau daadwerkelijk tot stand te brengen, bijvoorbeeld in de vorm van een uitbreiding van de Kaderwet en de Wet gemeenschappelijke voorzieningen. Want samenwerken doe je weliswaar op vrijwillige basis, maar je moet wel de instrumenten hebben om er elkaar echt aan te houden."

Nota Grondbeleid

Hoewel de Neprom ook aan het 'polderoverleg' in de voorbereiding op de Vijfde nota heeft deelgenomen, heeft zij toch meer tijd en energie in de nota Grondbeleid gestoken. Deze nota is weliswaar niet op basis van een dialoog tot stand gekomen - 'je houdt je mond over de grond' was het devies - maar de Neprom heeft zich op dit gebied toch niet onbetuigd gelaten. "Samen met de VNG en het Instituut voor Bouwrecht hebben we een wetsvoorstel voor het kostenverhaal gemaakt," legt Jan Fokkema uit. "Ontwikkelaars die grond hebben en daar de bestemming op realiseren die de gemeente eraan heeft gegeven, moeten geld voor de gemeenschappelijke voorzieningen afdragen. Tot nu toe bestond daar maar een heel gebrekkig wettelijk instrumentarium voor, waardoor er altijd ontzettend veel tijd is gaan zitten in de onderhandelingen over de precieze hoogte van die bijdragen. Bovendien konden de 'free riders' die daar niet aan mee wilden betalen, maar heel moeizaam worden gedwongen om dat toch te doen. De grote jongens betaalden altijd wel, want die hebben er belang bij om met gemeenten samen te werken, maar de 'free riders' fietsten daar tussendoor. Daarom wilden we een wettelijk kader hebben waarmee ook zij konden worden gedwongen om te betalen en dat tegelijkertijd voor gemeenten en projectontwikkelaars maatgevend zou zijn voor hoeveel er moest worden betaald. We hebben daar een aantal voorstellen voor gemaakt, zowel voor de bijdrage aan de gemeenschappelijke voorzieningen als voor de 'verevening' bij sociale woningbouw en bij het ontwikkelen van lastige en moeilijke gronden. Dit voorstel, in de vorm van een grondexploitatievergunningenstelsel, noemden we een 'ultimum remedium'. Dit houdt in dat de gemeenten eerst op de normale wijze met ontwikkelaars tot een contract proberen te komen en lukt dat niet, dan kunnen de gemeenten altijd nog het vergunningenstelsel in stelling brengen. Volgens ons zou dat maar in vijf tot tien procent van de gevallen nodig zijn."

Zeer teleurgesteld

"In de nota Grondbeleid wordt onze analyse gedeeld," vervolgt Fokkema, "en is ook ons voorstel voor de exploitatievergunningen overgenomen, maar het is wel meteen sterk verbreed. Niet alleen moeten projectontwikkelaars aan meer voorwaarden voldoen om zo'n exploitatievergunning te krijgen, maar ook moet elke ontwikkelaar altijd een vergunning aanvragen, dus niet als 'ultimum remedium', maar standaard altijd. In negentig tot vijfennegentig procent van de gevallen echter is dat niet nodig, win je er niets mee en betekent het alleen maar een enorme papierwinkel, een zware bestuurlijke last en vertraging. Daarnaast is als voorwaarde onder meer toegevoegd dat een ontwikkelaar alleen dan een exploitatievergunning van de gemeente krijgt, als hij dertig procent van de grond in vrije kavels uitgeeft. Deze toevoeging vinden wij 'bezopen' - er is geen ander woord voor. Je kunt er best over discussiëren of de beleidsdoelstelling erachter wel of niet goed is - waarbij wij overigens denken dat die überhaupt verkeerd is en dat je niet met particulier opdrachtgeverschap de woningmarkt kunt verbeteren - maar je moet in elk geval niet het wettelijk instrumentarium dat nog jarenlang mee moet, belasten met een beleidsdoelstelling die door de huidige markt is ingegeven. Zo'n wet zal vanwege de grote spanning met het eigendomsrecht ook nooit voorbij de Raad van State komen. Dus als VROM het zo gaat doen, gaan we een traject van een à twee jaar in om de wet te maken, die sneuvelt vervolgens en dan staan we weer met lege handen. Wij zijn daar zeer teleurgesteld over."

Verschenen in: Grootbedrijf, NVOB, 2001

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl