"Subsidie nooit meer maatgevend voor wel of niet investeren"

Een veelgehoorde kanttekening bij VINEX, vooral vanuit de corporaties, is dat VINEX de genadeslag betekent voor de bestaande woningvoorraad in de stad. De woonconsument trekt naar buiten en de stad verliest daardoor de strijd met het uitleggebied. "Persoonlijk geloof ik daar weinig van," zegt Van Well. "De mensen trekken weg uit de stad omdat de herstructurering nog niet echt van de grond is gekomen. Op het ogenblik dat de herstructurering op gang komt, wordt de bestaande stad een concurrent van VINEX in plaats van omgekeerd! Herstructurering betekent voor veel mensen dat zij zouden kunnen blijven wonen en kunnen blijven functioneren in de sociale omgeving waarin ze altijd hebben geleefd. Als de stad nu een aanbod zou hebben in het kader van herstructurering, met plannen voor woningbouw in andere financieringscategorieën, met daaraan gekoppeld een winkelbestand, een voorzieningenbestand en een woonomgeving van hoge kwaliteit, dan was de stad al lang een zware concurrent van VINEX. Nee, VINEX is niet bedreigend, het is alleen dat de bezitters van het bestaande onroerend goed samen met de lokale overheid wat laat op VINEX reageren!"

Rendement in plaats van subsidie

"Eén van de oorzaken daarvan," zo vervolgt Van Well, "is natuurlijk dat de bezitters van bestaande huurwoningen in het verleden continu door subsidiestromen werden geleid. Het punt was niet zozeer om een dekkende exploitatie van de woning te krijgen, want op basis van de subsidiestroom was die er altijd wel, maar om zo veel mogelijk woningen met zo veel mogelijk subsidie te realiseren. Maar nu is de marktvraag: hoe kun je bestaande dan wel nieuwe woningen voor de komende vijftig jaar renderend beheren en gewoon exploiteren? Corporaties moeten daarom veel sterker naar het rendement op bestaand onroerend goed kijken. Gelukkig zijn er inmiddels voorbeelden van samenwerkingsverbanden waarbij corporaties en beleggers beseffen dat ze niet alleen in het onroerend goed moeten investeren, maar ook moeten kijken naar de bevolkingsopbouw binnen een bepaalde wijk, naar het voorzieningenpakket in die wijk en naar de kwaliteit van de woonomgeving. Want de wijk en de woonomgeving worden veel meer bepalend voor de waarde van het onroerend goed dan het feit of toevallig de keuken vernieuwd of de buitenpui geschilderd is."

Impuls voor up-grading

Volgens Van Well is de herstructurering van de stedelijke woonwijken tussen 2000 en 2015 de belangrijkste markt voor bouwend Nederland. "VINEX is al verdeeld," zegt hij. "Daar kun je hooguit van zeggen dat het wat langer of wat korter gaat duren, naargelang er wel of geen vraag is. Maar de bestaande stad is er gewoon. Er zal ongetwijfeld een sterke impuls komen, zowel vanuit de overheid als vanuit de bezitters van het onroerend goed, voor een 'up-grading' van de kwaliteit van de bestaande stad." Van Well is wat dat betreft blij met de komst van een Minister voor het Grotesteden- en Integratiebeleid, die de herstructurering in ieder geval hoog op de politieke agenda kan zetten. "Anderzijds," aldus Van Well, "is het grotestedenbeleid een abstractieniveau waarvan je moet afvragen of dat voor Rotterdam Schiebroek, Den Haag Zuid-West of Amsterdam Bijlmer de oplossing brengt. Die subsidie van een paar miljoen gulden voor een heel gebied is hooguit wat olie in het proces, een katalysator, of een laatste zetje waardoor de mensen aan de slag gaan. Maar de problemen worden er niet mee opgelost. In het verleden was het bouwen van sociale huurwoningen zonder overheidssubsidie een onmogelijkheid. Maar de corporatie of de belegger die echt naar de waarde van zijn bezit op termijn kijkt, doet nu die investering zelf. Subsidie van de overheid zal nooit meer maatgevend zijn voor het wel of niet doorgaan van de investering."

Spijkers en planken

Voor het Samenwerkingsverband Noord Oost Rotterdam zijn inmiddels de problemen in het totale gebied in kaart gebracht. Het is de opzet om nu in twee voorbeeldprojecten aan te geven wat herstructurering concreet inhoudt. "Want het is natuurlijk heel mooi om een glad verhaal over herstructurering te vertellen," zegt Van Well tot slot, "en over de maatschappelijke effecten ervan, maar het is ook goed om een keer een visie op het gebied neer te leggen en vervolgens af te dalen tot het niveau van de spijkers en de planken. Pas dan krijg je scherp wat in zo'n proces de rol is van de belegger, de corporatie en de ontwikkelende bouwer. Zo lang het abstractieniveau hoog genoeg ligt, lijkt het allemaal gemakkelijk. Maar zodra de zaak concreet wordt, moeten de mensen tot keuzes komen."

Verschenen in: Special Magazine van Revue Arts, 1997

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl