Een verantwoorde belegging van maatschappelijk verkregen kapitaal

"De herstructurering vind ik heel belangrijk," stelt Bodzinga voorop. "Aan de buitenkant van de steden zijn we allemaal heel druk met VINEX. En de echte binnenstadsgebieden worden vaak ook wel vertroeteld. Maar de buurten daaromheen, de wijken die kort voor en na de Tweede Wereldoorlog in de grote steden zijn gebouwd, die staan onder grote druk. Daar moeten we veel beter naar kijken. De mensen die daar bezit hebben, dus wij, onze collegabeleggers en vooral ook de corporaties, moeten daarvoor op de barricade gaan staan. Dat doen we ook en langzaam komt er nu meer geld voor de binnensteden ter beschikking, met name voor de vier grote steden. De noodzaak wordt dus wel ingezien, maar als je het geld hebt, moet je er ook wat goeds mee doen."

Op één lijn

SFB Vastgoed participeert momenteel in een aantal herstructureringsprojecten. Enkele daarvan, zoals in Nieuw Sloten en Java-eiland in Amsterdam, betreffen nog relatief jonge wijken. "Daar is het allemaal niet zo moeilijk," zegt Bodzinga. "Veel lastiger zijn de gebieden die al verpauperd zijn en die je helemaal moet 'up-graden'. Voordat je daar aan het ontwikkelen bent, moet je natuurlijk heel veel partijen, de gemeente, de financiers en, het moeilijkste, de eigenaren op één lijn krijgen. Daarna moet je de bewoners overtuigen, waarbij je realistisch moet zijn, want je moet natuurlijk geloofwaardig blijven. Dat is een heel proces, maar wij willen daar een behoorlijke rol in vervullen."

Gebiedsmanagement

Bodzinga pleit voor een herstructureringsaanpak waarin zowel 'gebiedsontwikkeling' als 'gebiedsmanagement' een plaats heeft. Eerst komt het erop aan buurten af te bakenen die in zekere zin autonoom kunnen functioneren. Hij zegt: "Je moet proberen om een logisch gebied in te kaderen. Dan praat ik over duizend tot vierduizend woningen, waarvan de bewoners zichzelf moeten kunnen bedruipen met winkels, scholen enzovoort. De revitalisering van zulke gebieden moet je vervolgens groot aanpakken en je moet er ook tien of vijftien jaar de tijd voor hebben. De partijen die daar belangen hebben, dus corporaties, beleggers en gemeenten, moeten samen zo'n aanpak sturen. Want dat zijn ook de partijen die de problemen hebben als er iets verkeerd gaat. Dan pas kun je goed herstructureren." Het gebiedsmanagement, na de gebiedsontwikkeling, houdt vervolgens in dat een verantwoordelijk team samen met de bewoners de buurt veilig en mooi houdt, met een positieve uitstraling. "Wij vinden dat we daar ook aan mee moeten betalen," zegt Bodzinga. "Dat hoeft de gemeente niet alleen te doen. Wij hebben daar ook geld voor ter beschikking."

Ook koopwoningen

Hoewel een belegger niet bijzonder veel aan koopwoningen heeft, ziet Bodzinga daar wel degelijk een plaats voor in geherstructureerde wijken. "Als je in bepaalde buurten een deel van de huurwoningen verkoopt aan mensen die dat willen, dan is dat vaak een waarborg dat men goed met het bezit omgaat. En dat is een factor die je nodig hebt. Aan de andere kant zijn er ook mensen die hun woning wel weer willen verkopen, bijvoorbeeld als ze wat ouder worden en wat vermogen vrij willen laten komen. Ik vind dat we daar veel flexibeler mee om moeten gaan dan nu gebruikelijk is. Het houdt zo'n buurt levend, je voorkomt ermee dat mensen uit de buurt wegtrekken en dat de wijk daardoor verpaupert."

Beginnend proces

Bodzinga betreurt het dat grootschalige, ingrijpende herstructurering in Nederland nog niet echt van de grond is gekomen. Hij zegt: "Op dit moment worden de plannen gemaakt en het kan dus nog wel twee jaar duren voordat in de eerste projecten de spade de grond in gaat. Hier en daar is men al goed bezig, maar dan gaat het nog om complexgewijze revitalisering. Ik denk echt in gebieden en daarbij moet je ook naar verhuisbewegingen en woonontwikkelingen in de regio kijken. Je moet er immers rekening mee houden dat je de woningvoorraad gaat differentiëren." Bodzinga pleit ervoor om pilots op te zetten, met medewerking van de rijksoverheid, de plaatselijke overheid, corporaties en bouwondernemingen. "Wij willen daaraan meedoen omdat we erin geloven," zo zegt hij. "Als we die maatschappelijke rol kunnen vervullen, dan doen we heel veel goed. Miljoenen mensen voelen zich niet veilig in hun eigen wijk en doen na zes uur 's avonds de deur niet meer open. Je zult maar opgroeien in zo'n wijk waar het mis is. Verschrikkelijk! En juist omdat wij maatschappelijk verkregen kapitaal hebben, is het natuurlijk goed om daar maatschappelijk verantwoord mee om te gaan."

Verschenen in: Special Magazine van Revue Arts, 1997

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl