Utiliteitsbouwers moeten het risico niet uit de weg gaan

Beleggers die het nu in de utiliteitsbouw laten afweten, zullen toch op enige manier weer over de streep moeten worden getrokken om in nieuwbouw te beleggen. De vraag is hoe? "Ik denk," aldus Smit, "dat er een samenspel moet komen tussen beleggers en utiliteitsbouwers in de afbouw van de risicofactor. Wellicht moeten de utiliteitsbouwers mee gaan lopen in een deel van het risico. Van een bouwer die op aanneming bouwt mag natuurlijk best worden verwacht dat hij enig risico meeloopt, maar dat is nog iets anders dan een projectontwikkelingsrisico. Ik denk toch dat de bouwers zelf meer ontwikkelingsrisico moeten nemen, willen we de bouwstroom kunnen doorzetten. Of we dat van de utiliteitsbouw mogen vragen, is een ander verhaal. Dat is ter beoordeling van de diverse bouwers zelf: hoe ligt de liquiditeit en hoe groot zijn hun marges?"

Aanmerkelijk verbeterd

Smit verwacht dat de nieuwbouw van kantoren zeker weer van de grond zal komen. Nu al zijn er weer projecten waarvan een deel pas na de realisatie wordt ingevuld. "In het algemeen kun je zeggen," aldus Smit, "dat de markt zich weer positief aan het ontwikkelen is - in ieder geval lijkt het dieptepunt ruim gepasseerd. Het aanbod verkrapt, de vraag blijft toch regulier en daardoor is de markt zeker in de Randstad aanmerkelijk verbeterd. Buiten de Randstad vind ik het allemaal nog wat aarzelend gaan. De markt in de provinciesteden, waar ik zelf ook in zit, is wel beter dan de afgelopen twee jaar, maar is nog wat beperkt en nog wat stroef. Wel zal ook buiten de Randstad de hele ontwikkeling van de VINEX-gebieden een belangrijke factor zijn. Ook daar zal de industriële bouw of utiliteitsbouw toenemen, omdat men toch het werk daar wil leggen waar de mensen wonen. Daardoor zal de economische activiteit zeker naar bijvoorbeeld West-Brabant en richting Gelderland heel duidelijk doorzetten. Ik denk dat dat op zich best een succes kan worden."

Materiaalkeuze

Smit benadrukt dat bij nieuwbouw in de utiliteitssector aan twee eisen vooral zal moeten worden voldaan. De eerste eis betreft de materiaalkeuze. De kwaliteit van de materialen zal zo moeten zijn dat de onderhoudsgevoeligheid in de toekomst zo gering mogelijk is. Hoe goedkoper het onderhoud immers, hoe hoger het rendement voor de belegger. "Ik vind dat de utiliteitsbouwer daarin moet meedenken," aldus Smit, "want het betekent een beter product èn een besparing op de lange termijn. Als de makelaar een project ter beoordeling krijgt dat naar een belegger moet worden doorgesluisd, dan is de onderhoudsbehoefte van het gebouw een belangrijke toets omdat die van grote invloed kan zijn op de uiteindelijke rendementscijfers. Gelukkig is daar de laatste jaren al erg veel aandacht aan besteed en wat dat betreft wordt er in Nederland heel goed gebouwd."

Multifunctionaliteit

De tweede eis die Smit aan nieuwbouw stelt is de multifunctionaliteit van het te bouwen object - en detail, opdat gebruikers zo flexibel mogelijk met het gebouw kunnen omgaan, en in het groot, opdat een gemakkelijke uitwisselbaarheid tussen verschillende gebruikers ontstaat. Hij wijst daarbij op ontwikkelingen als die van de persoonsonafhankelijke werkplek, waarbij de medewerkers van een organisatie 's morgens naar believen een plaats in het gebouw zoeken. Een andere ontwikkeling is de projectmatige aanpak van zaken, waarbij steeds vaker slechts tijdelijk een deel van het gebouw door een bepaalde groep gebruikers in beslag wordt genomen. Smit ziet tal van mogelijke architectonische ingrepen die deze multifunctionaliteit kunnen bevorderen. Deze variëren van een flexibele maatvoering (180 - 90 - 90 - 180, waardoor ook 270-indelingen mogelijk zijn) tot het aanbrengen van een semipermanente gevel die op verzoek van een nieuwe gebruiker gemakkelijk door een andere gevel kan worden vervangen. "Een nadeel van die multifunctionaliteit is wel," zo zegt Smit tot slot, "dat je het risico loopt van eenheidsworst. Architecten moeten dat zien te voorkomen, maar ik betwijfel of zij daar altijd in slagen. Je ziet toch nogal eens duidelijke 'verhuur-kantoren' om het zo maar te noemen. Maar dat is verklaarbaar en ik heb daar geen negatief oordeel over, want als je iets voor de markt bouwt, moet je zorgen dat het zo multifunctioneel mogelijk is!"

Verschenen in: Special Magazine van Revue Arts, 1997

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl