G.L. Aquina, directeur van de koepel voor woningcorporaties NCIV (1997)

Voor miljarden renovatie van de naoorlogse woningvoorraad

Bouwen om te wonen vindt in belangrijke mate plaats in opdracht van de woningcorporaties in Nederland. Deze maken sinds enige tijd een belangrijke omslag van schaalvergroting en professionalisering door. Grotere eenheden streven naar meer professionaliteit waardoor de bewoners beter kunnen worden bediend. In het verleden waren de corporaties doorgaans verenigingen en stichtingen, die door mensen werden bestuurd die deze functies vanuit een bepaalde maatschappelijke bewogenheid vervulden. De laatste jaren echter hebben steeds meer corporaties hun structuur aangepast aan de nieuwe positie die ze innemen als zelfstandige ondernemingen in de maatschappelijke sector. De besturen werden omgevormd tot raden van toezicht en de bestuurlijke taken werden door directies overgenomen. Een gesprek over deze en andere ontwikkelingen met drs. G.L. Aquina, directeur van de koepel voor woningcorporaties NCIV.

Niet alleen de bestuurlijke structuur maar ook de organisatiestructuur van de meeste woningcorporaties werd in de afgelopen jaren gewijzigd. Klantgerichtheid - daar draaide het om. De vroegere driepoot van technische dienst, administratieve dienst en dienst verhuurzaken, werd omgevormd tot een front-office-organisatie (het woondienstenmodel) en een back-office-organisatie (de ondersteunende dienst). "Dit heeft geleid tot een totaal andere cultuur," zegt NCIV-directeur Aquina, "en tot een veel beter bedrijfseconomisch functioneren, zonder overigens te vergeten dat de corporaties een sociale, maatschappelijke taakstelling hebben na te streven. Dat wordt niet uit het oog verloren, want daarover moeten ze zich verantwoorden ten opzichte van de gemeente, het rijk en hun omgeving, waaronder de huurdersorganisaties. Het NCIV heeft daarbij een trekkende rol. Wij hebben een visie ten aanzien van het functioneren van de corporaties in de toekomst en zullen die binnen alle gremia binnen het NCIV moeten uitdragen, opdat we corporaties ervan overtuigen dat ze op een andere wijze moeten functioneren dan in het verleden het geval was."

Verkoop van woningen

De schaalvergroting van de woningcorporaties zal gepaard gaan met een afnemend totaalaantal woningen die door de corporaties worden beheerd. Aquina verwacht dat bij een blijvend lage rentestand de verdeling van 52% huurwoning en 48% koopwoning binnen enkele jaren wel eens omgekeerd zou kunnen zijn. Steeds meer woningen worden door de corporaties aan de bewoners verkocht. De afgelopen decennia gebeurde dit slechts mondjesmaat en werd deze verkoop ruimschoots gecompenseerd door de aankoop van bestaand bezit van beleggers en gemeenten. In de nabije toekomst echter zal het wel om grote aantallen gaan. In het zogenoemde prognosemodel van het Ministerie van VROM wordt gesteld dat gemiddeld 14.000 woningen per jaar aan de bewoners zullen worden verkocht en de corporaties zelf verwachten dat dit aantal nog groter zal zijn. Aquina: "Ongetwijfeld heeft dat consequenties voor het aantal woningcorporaties en zullen we naar nog verdergaande concentratie en schaalvergroting gaan. Nu zijn er nog zo'n 830 toegelaten instellingen, maar eerder heb ik al eens voor het jaar 2000 een aantal van 500 genoemd en op nog langere termijn zal het aantal corporaties nog beduidend lager zijn."

Na-oorlogse voorraad

In de lijn van het voorgaande ligt de constatering dat ook het aantal nieuw te bouwen woningen, in opdracht van de woningcorporaties, in de komende periode gering zal zijn. Het indicatief programma voor 1997 omvat 78.500 woningen, waarvan circa 9500 gesubsidieerde woningen. Dit is erg weinig vergeleken met bijvoorbeeld het topjaar 1973, toen er nog 156.000 overwegend gesubsidieerde woningen werden opgeleverd. Ook in de meerjarenprognoses blijft het aantal nieuw te bouwen woningen klein. Betekent dit dat de bouwbedrijven de woningcorporaties gaan verliezen als opdrachtgevers? Niet in het minst, want de komende vijftien jaar zullen de corporaties miljarden guldens moeten investeren in een grondige herstructurering van de na-oorlogse woningvoorraad.

Niet goed nagedacht

Aquina tot slot: "Als we in de jaren vijftig, zestig en zeventig, toen er heel veel woningen werden gebouwd, meer aandacht hadden gehad voor de kwaliteit, dan zou dat een goede investering zijn geweest. We moesten toen nog met de zogenaamde curve-prijzen werken, waarbij het rijk in feite bepaalde wat de maximale prijs van de woning mocht zijn - en in die prijs was al behoorlijk geknepen. Nu moeten er geweldige sommen geld bijgelegd worden om de woningen en de woonomgeving weer aan te passen aan de huidige woonwensen. De kwaliteit van deze woningen schiet vooral tekort waar het gaat om energieverbruik en milieubelasting en er is gewoon te weinig nagedacht over de wijze waarop bewoners de woningen nu gebruiken. Ik pleit er daarom voor dat als we nu investeren, we toch wat meer oog moeten hebben voor de langere termijn en voor de effecten dàn van de investeringen nù!"

Verschenen in: Special Magazine van Revue Arts, 1997

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl