Het onroerend goed moet zich opnieuw bewijzen

Tot vorig jaar waren de vastgoedbeleggers uitsluitend op een bijzondere manier verenigd in de Raad van Onroerende Zaken (ROZ). In dit overleg hebben echter ook andere partijen zitting, zoals projectontwikkelaars en makelaars. Dit werd soms als lastig ervaren en daarom werd besloten een eigen platform op te richten. "Bovendien," zegt IVBN-directeur De Nekker, "zijn er in beleggersland allerlei ontwikkelingen die voor de beleggers aanleiding zijn geweest om de handen ineen te slaan. Deze ontwikkelingen hebben onder andere te maken met de beleggingsresultaten van de afgelopen jaren in het onroerend goed. Die waren niet altijd om over naar huis te schrijven. De beleggers in de IVBN willen daarom gezamenlijk ertoe bijdragen dat in Nederland een optimaal klimaat ontstaat om in onroerend goed te beleggen. Degenen die beslissen of er belegd gaat worden in aandelen, obligaties of onroerend goed moeten inzien dat ook onroerend goed aantrekkelijk blijft. In een aantal situaties zou je kunnen zeggen: het onroerend goed moet zich opnieuw bewijzen."

Professionalisering

Wordt dat bewijs inmiddels opnieuw geleverd? Zit er weer schot in de zaak? "Ik vind van wel," zegt De Nekker. "Beleggers in onroerend goed hebben door alle discussies in de afgelopen jaren een enorme professionaliseringsslag doorgemaakt. Er is veel meer know how gekomen en veel meer cijfermatig inzicht. Er wordt anders met projecten omgesprongen, waardoor de beleggingskwaliteit voor de beleggers veel beter is. Daardoor en natuurlijk door de economische ontwikkeling zie ik dat de resultaten van onroerend-goed-beleggingen duidelijk verbeteren." Deze beleggingsresultaten worden sinds kort weergegeven door de ROZ-vastgoedindex. In deze jaarindex zijn de geüniformeerde resultaten verwerkt van een grote groep beleggers in Nederland. Het cijfer betreft alleen Nederlands onroerend goed en is samengesteld uit huuropbrengsten en waarde-ontwikkeling - ook niet-gerealiseerde waarde-ontwikkeling. Deze index is nu één keer vastgesteld, over 1995, en kwam toen uit op circa 10%. Dit ene jaarcijfer zegt nog niet veel, want indices kunnen in de loop der jaren enorm fluctueren.

Samenwerking met woningcorporaties

De Nekker: "Door deze vastgoedindex wordt het rendementsdenken verder ontwikkeld, want men wordt er min of meer op afgerekend. Het rendement van tien procent wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de woningen. Ik denk daarom dat het woningaandeel in de beleggingsportefeuilles in de toekomst nog iets verder gaat toenemen. Het grote probleem is alleen om aan woningbouwprojecten te komen. Het is allemaal koopsector of sociale huursector en als het al huursector is, dan zijn het vaak nog de corporaties die een betere positie dan beleggers hebben of betere voorwaarden dan beleggers krijgen. De projecten die er nog zijn, worden door de schaarste enorm duur voor beleggers - zo duur, dat het de belegger te gortig wordt en hij er niet meer instapt. Ik denk dat daarom beleggers heel serieus uitkijken naar combinaties met woningcorporaties. Je ziet zulke combinaties nu op VINEX-lokaties ontstaan, met het doel een bepaald gebied of deelgebied op integrale wijze tot stand te brengen. Beleggers kunnen wellicht op die manier, in samenwerking met corporaties, aan projecten komen en projecten tot stand brengen. Ik verwacht dat daar een ontwikkeling in zit die voor zowel corporaties als beleggers heel interessant kan zijn en perspectief kan bieden."

Terughoudendheid gewenst

Het aandeel woningen in de beleggingsportefeuilles zal dus zo mogelijk nog stijgen, wellicht het aandeel winkels ook nog in geringe mate, maar het aandeel kantoren zal naar verwachting verder afnemen. De Nekker tot slot: "Voorzover het nieuwbouw betreft zijn beleggers daarin weinig actief. Mondjesmaat worden nog bestaande kantoren aangekocht, maar in nieuwbouw is men terughoudend. Als er al nieuwbouw wordt gepleegd, dan moeten er aanzienlijk hogere huurniveaus dan voorheen worden gerealiseerd en worden veel hogere eisen aan de kwaliteit van het pand gesteld. Ik verwacht dat die terughoudendheid bij nieuwbouw in de toekomst nog zo zal blijven. Want wil de kantorenmarkt gezond worden - en dat is ze nu nog niet - dan zal toch eerst het overaanbod weggewerkt moeten zijn. En een gezonde kantorenmarkt is niet alleen een belang voor de belegger, maar ook voor de huurder, de overheid en het bouwbedrijf."

Verschenen in: Special Magazine van Revue Arts, 1997

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl