Transformatie van bestaande wijken door wijkontwikkelingsmaatschappijen

De transformatie van verouderende stadswijken komt veel trager op gang dan met de stadsvernieuwing in de jaren tachtig en negentig het geval was. Dit is verklaarbaar, want tussen de twee processen bestaan grote verschillen. De stadsvernieuwing betrof veelal particulier bezit waarvan iedereen kon zien dat het op instorten stond. Er moest dringend iets aan worden gedaan en daar werd dus ook geld voor beschikbaar gesteld. Onder regie van de gemeenten werden hele wijken gesloopt en weer opnieuw opgebouwd. De transformatie van wijken daarentegen betreft veelal het bezit van woningbouwverenigingen. De urgentie van een ingrijpende aanpak is soms minder zichtbaar, want bouwtechnisch is de situatie vaak nog redelijk. "Stadsvernieuwing was erg op fysiek bouwen gericht," zegt Matthijs Gordijn. "De nieuwe opgave is veel integraler en vraagt om een meer gedifferentieerde aanpak. Niet alleen de woningen zelf moeten worden verbeterd, maar ook de openbare ruimte, de voorzieningen in de wijk, zaken als het openbaar vervoer, groenvoorzieningen etcetera." Deze opgave lijkt op zich interessant genoeg, maar wordt toch niet enthousiast opgepakt. Gordijn: "We hebben geanalyseerd hoe dat komt. Een belangrijke oorzaak blijkt toch wel dat gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars elkaar aan zitten te kijken, terwijl niemand het initiatief voor een grootschalige aanpak durft te nemen. Daarom proberen we nu stimuleringsmiddelen te verzinnen en instrumenten waarmee we 'het veld' kunnen faciliteren."

Drie sporen

Het Ministerie van VROM probeert langs drie sporen het transformatieproces te stimuleren. Het eerst traject is dit jaar in gang gezet, in de vorm van het IPSV, het innovatieprogramma stedelijke vernieuwing. Gemeenten kunnen in dat kader projecten indienen. De selectie gehonoreerde projecten wordt in oktober bekendgemaakt. Het Ministerie van VROM stelt voor deze projecten geld beschikbaar, met een maximum van 25 miljoen gulden per project. Het tweede spoor is dat een aantal projecten via VROM onderzoeksbegeleiding en een bescheiden financiële ondersteuning vanuit het PPS-kenniscentrum van het Ministerie van Financiën heeft gekregen. Het derde spoor is het faciliteren, met name in de zin van het aanpassen van regelgeving, van experimentele samenwerkingsverbanden. Steeds nadrukkelijker wordt in dit laatste traject, maar ook in de projecten binnen de twee andere sporen, over 'wijkontwikkelingsmaatschappijen' gesproken. "Inmiddels een gevleugeld begrip," aldus Matthijs Gordijn, "maar eigenlijk is het niet meer dan de werktitel van een bepaalde samenwerkingsvorm waarin betrokken partijen in de praktijk met elkaar aan de slag kunnen. Er bestaat geen precieze rechtsvorm voor waarmee zou vaststaan of iets wel of geen wijkontwikkelingsmaatschappij is. We willen juist voorkomen dat er weer nieuwe modellen ontstaan, of loodzware instituten, en willen het juist simpel houden." In de wijkontwikkelings--maatschappijen gaat het om de samenwerking tussen drie partijen in het bijzonder: gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars. "We zien het als een symbiose wanneer deze drie partijen aan tafel zitten," zegt Gordijn. "De gemeente gaat over het gemeentelijk instrumentarium, bijvoorbeeld voor onteigening, en over de openbare ruimte. Projectontwikkelaars hebben verstand van de markt, vooral de duurdere segmenten daarin, en hebben kennis van marktontwikkelingen. De corporaties zitten aan de beheerkant en aan de kant van de lagere inkomens. Juist de integratie van die uiteenlopende kennis zorgt voor een meerwaarde. Daarom hechten we eraan dat al deze partijen erbij betrokken zijn."

Gemeenschappelijke belangen

"Een van de kenmerken van deze samenwerkingsvorm," vervolgt Matthijs Gordijn, "is dat de verschillende partijen hun grond en bezittingen aan de wijkontwikkelingsmaatschappij overdragen. Daardoor ontstaan dan gemeenschappelijke risico's en dus ook gemeenschappelijke belangen om tempo te maken. Als alledrie de partijen daar samen inzitten, en als alle neuzen dezelfde kant opstaan, dan zal de 'sense of urgency' groter zijn. Vervolgens willen we, net als bij de stadsvernieuwing en in de stad-en-milieuprojecten, gaan experimenten met regelgeving voor deze wijkontwikkelingsmaatschappijen. Dat kunnen extra regels zijn, bijvoorbeeld in de vorm van speciale bestemmingsplannen voor transformatiewijken waarmee de gemeente extra bevoegdheden zou kunnen krijgen, bijvoorbeeld voor snellere vormen van onteigening. Ook is het voorstelbaar dat wijkontwikkelingsmaatschappijen op bepaalde terreinen een vrijstelling van regelgeving krijgen, in de milieusfeer of richting bestemmingsplan, zodat doorgaans langdurige processen voor zulke transformatiewijken wat kunnen worden versneld." Voor wijkontwikkelingsmaatschappijen zou de regelgeving ook op fiscaal gebied kunnen worden aangepast. In dat kader is als reactie op de Nota Mensen, Wensen, Wonen van VROM door een breed samengestelde initiatiefgroep een manifest ingediend, waarin om het instellen van 'speciale economische zones' wordt gevraagd en om een aanpassing van de overdrachtsbelasting, door voor wijkontwikkelingsmaatschappijen bij stedelijke vernieuwing een uitzondering te maken. Matthijs Gordijn: "Als partijen hun grond en bezittingen aan de wijkontwikkelingsmaatschappij overdragen, moeten ze overdrachtsbelasting betalen, en als ze een en ander na tien of vijftien jaar er weer uithalen, dan moeten ze dat nog een keer doen. We zijn daarover nog in overleg met het Ministerie van Financiën. De intentie is positief, maar het gaat vooral nog om de uitwerking ervan. Als je bijvoorbeeld maar één keer overdrachtsbelasting wil heffen, schaf je dan de eerste of de tweede keer af? Financiën studeert daar nog op."

Proces stroomlijnen

De 'ins and outs' van wijkontwikkelingsmaatschappijen staan dus nog lang niet vast, beaamt ook Matthijs Gordijn. "We zijn nog echt aan het verkennen welke regels erbij komen kijken als je een wijkontwikkelingsmaatschappij begint. Zo mag een woningcorporatie, in verband met ingewikkelde toezichtregels, er eigenlijk niet instappen. Al die voorwaarden en regels zijn we nu aan het uitzoeken." Wijkontwikkelingsmaatschappijen in de vorm zoals het Ministerie van VROM zich die voorstelt, zijn er daarom nu nog niet of nauwelijks. Wel zijn er met het oog op de transformatie van stadswijken samenwerkingsverbanden gevormd tussen gemeenten en projectontwikkelaars, zoals in het integrale herstructureringsproject op de westelijke Maasoever in Maastricht, of tussen gemeenten en corporaties, zoals in het project Oud Crispijn in Dordrecht, maar dit zijn slechts deelvormen van de bedoelde tripartiete verhouding. "Alle gemeenten gaan op hun eigen manier dat proces in," zegt Matthijs Gordijn, "en vinden allemaal opnieuw het wiel uit. We zoeken daarom niet zozeer naar een blauwdruk, maar wel naar handvatten en bepaalde automatismen om dat proces wat meer te stroomlijnen." Ook wil VROM met dat doel voor ogen een pool van procesmanagers organiseren, eventueel in samenwerking met de VNG. Gordijn: "We hebben in Nederland verschillende procesmanagers die het klappen van de zweep kennen en verstand van herstructurering hebben. Vaak zijn dat echter dure mensen die niet door elke gemeente kunnen worden ingehuurd. Wij willen daarom kijken of we een pool kunnen organiseren, waardoor die mensen voordelig kunnen worden ingehuurd en waardoor ook een gezamenlijke kennis kan worden opgebouwd." In hoeverre, tot slot, in Nederland animo bestaat voor een transformatie van bestaande wijken langs de geschetste weg, kan Matthijs Gordijn niet aangeven. "Wel staat vast," zo zegt hij, "dat veel gemeenten aan het nadenken zijn over de integrale aanpak van wijken. Dat zijn ingewikkelde processen, waar veel regels bij gelden en waar veel partijen bij betrokken zijn. Als we die processen wat kunnen versimpelen, dan zouden daardoor niet alle problemen in één keer zijn opgelost - ook een wijkontwikkelingsmaatschappij is wat dat betreft geen panacee voor alle kwalen - maar dat zou het transformatieproces in Nederland wel kunnen versnellen."

Verschenen in: BouwNed Bestek, 2001

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl