Kantoren Fonds Nederland investeert in de huurders

Toen de vastgoedactiviteiten van ABP in 1995 'onder de tucht van de markt' werden gebracht, in de vorm van drie zelfstandige fondsen gericht op kantoren, winkels en woningen, startte KFN met zestien medewerkers en met een portefeuille ter waarde van 1,1 miljard gulden. Deze portefeuille bestond vooral uit grote, wat oudere kantoorgebouwen, waarin nogal wat leegstand was. De kantorenmarkt moest zich immers nog herstellen van de grote malaise die in 1994 een dieptepunt had bereikt. Sindsdien is er veel gebeurd. De balanswaarde van de portefeuille is met ongeveer 500 miljoen gulden toegenomen en de portefeuille werd ingrijpend gesaneerd en uitgebreid tot nu zo'n 600.000 m2 kantoren en bedrijfshallen. Inmiddels werken ruim dertig medewerkers bij KFN. Daartoe horen ook de medewerkers van de centrale vastgoedadministratie die in maart 1999 vanuit ABP zijn overgekomen, evenals de medewerkers in de vestiging in Utrecht, die in maart 1999 operationeel werd.

Vastgoedonderneming

KFN is in de afgelopen vier jaar niet alleen beduidend gegroeid, maar heeft ook een ingrijpende strategiewijziging doorgevoerd. "We zijn gestart als een vastgoedfonds, maar we hebben inmiddels de omslag gemaakt naar een vastgoedonderneming," aldus Dré Thewessen. "De meeste activiteiten in onze bedrijfskolom, vanaf het verwerven tot en met het afstoten, hebben wij nu in eigen huis. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de ontwikkeling van vastgoed. Het meeste geld is immers te verdienen in de ontwikkelingsfase. Als je die expertise niet in huis hebt, zit je meteen op een vrij hoog niveau van inkoop. In feite hebben we zo alle activiteiten in de bedrijfskolom die een toegevoegde waarde kunnen leveren, op een of andere manier in het bedrijf ingebracht." Deze omslag naar een vastgoedonderneming betekende voor KFN een ware cultuuromslag. De centrale bestiering van de portefeuille op grote lijnen, waarmee men vanuit het verleden vertrouwd was, moest plaats maken voor een sterke focus op het leveren van kwaliteit in elk onderdeel van de bedrijfskolom. Rob Vroom: "Wat ik de afgelopen maanden heb kunnen observeren, is een gedreven organisatie die zich enorm aan het bewijzen is in de markt. In plaats van het lijdzaam ondergaan van de investering, de huurstroom en de afrekening aan het eind, willen de mensen ten aanzien van elke schakel in de keten werkelijk waarde toevoegen en betekenis hebben. Die kentering is duidelijk zichtbaar."

Omgekeerde wereld

Door de omslag binnen KFN is het bedrijf klaar om succesvol te kunnen zijn in een markt die sterk is veranderd. "In vroegere jaren was geld schaarser dan nu," zegt Thewessen. "Daarom werd je als belegger bij de rijksoverheid en bij provincies en gemeenten met open armen ontvangen. De loper werd voor je uitgelegd. Nu is het de omgekeerde wereld. Nu vinden in de markt 'tenders' plaats, waarbij je als belegger in competitie bent om ergens aan mee te mogen doen." In deze markt moet een vastgoedonderneming als KFN zich meer en meer onderscheiden door bijzondere diensten aan huurders te bieden. Om te beginnen is dit noodzakelijk voor het aantrekken van nieuwe huurders, temeer daar KFN zelf participeert en risico draagt bij de ontwikkeling van vastgoed. Daarnaast is een band met bestaande huurders essentieel nu de 'single tenant'-portefeuille van weleer (grote gebouwen met één huurder) tot een 'multi tenant'-portefeuille is gesaneerd. Daartoe werd in betrekkelijk korte tijd voor ruim 300 miljoen gulden vastgoed verkocht en werden voor ongeveer 700 miljoen gulden nieuwe panden verworven, veelal wat kleinere gebouwen met verschillende huurders, op economisch belangrijke plaatsen in Nederland. "Bij het gezond maken van de portefeuille hebben we echter de meeste energie op onze klanten gericht," zegt Thewessen. "Onze klanten zijn onze huurders en wij moeten daar investeren waar huurders gefaciliteerd willen worden."

Kortdurende contracten

"Kijkend naar de toekomst," aldus Thewessen, "geloven wij niet meer in een traditionele verhuurmarkt, waarbij een belegger een gebouw koopt, zorgt dat hij een vijftienjaars huurcontract met een grote huurder heeft en na ommekomst maar hoopt dat hij het gebouw weer vol krijgt of op tijd kan verkopen. De wereld van morgen zal er anders uitzien. Bedrijven zullen steeds minder in staat zijn om op lange termijn strategische posities in te nemen met langjarige huurcontracten. Op dit moment is een eigen gebouw kopen aantrekkelijk vanwege de lage rentestand, maar vanwege het beslag op de balans en op de middelen is het niet wijs. Er zijn dan ook steeds meer organisaties die voor kortere tijd gaan huren. Zij overzien wat ze binnen twee of drie jaar nodig hebben en willen in een businesspark zitten met veel centrale voorzie-ningen en waar ze snel kunnen in- en uitbreiden. Wij moeten daar als belegger op inspelen door ruimte te bieden, flexibel met indelingen om te gaan en steeds door expiratie van contracten met organisaties en faciliteiten bezig te zijn. Wij moeten ons focussen op dienstverlening naar de huurder toe, die verder gaat dan het alleen maar beschikbaar stellen van een hoeveelheid vierkante meters."

World Trade Centers

In de visie van Thewessen en Vroom kan die dienstverlening aan huurders heel ver gaan, niet alleen in de zin van flexibiliteit bij in- en uitbreiding, maar ook ten aanzien van advisering bij de inrichting van ruimten en facilitaire ondersteuning in elke vorm dan ook, tot en met tolk-vertaal-activiteiten en restauratieve voorzieningen. KFN voert dit concept in eerste instantie het meest ver door in de twee World Trade Centers in de portefeuille, in Amsterdam-Zuid en op Schiphol. (KFN heeft bovendien de licentie voor de vestiging van een WTC in Utrecht.) Het eigendom van het WTC in Amsterdam-Zuid, een van de eerste World Trade Centers in de wereld, deelt KFN met ING. In 1999 wordt dit WTC ingrijpend verbouwd en gerevitaliseerd, voor in totaal 240 miljoen gulden, onder meer door er een imposant entreegebouw en een uitbreiding van ongeveer 15.000 m2 aan toe te voegen. Daarmee moet het gebouw de concurrentie aankunnen met de nieuwe ontwikkelingen langs de 'zuidas' van Amsterdam. Het WTC Amsterdam Airport werd ontwikkeld ten tijde van de malaise op de kantorenmarkt in het begin van de jaren negentig. Het initiatief daartoe, vanuit ABP nog, werd onlangs beloond met de FGH Vastgoedprijs 1998, onder meer omdat het project volgens de jury "een schoolvoorbeeld is van gedurfd ondernemen en een project van internationale allure." Dré Thewessen: "Huurders, met het doet er niet toe wat voor facilitair apparaat, kunnen daar bij wijze van spreken binnen vierentwintig uur een ruimte huren, met secretaresseservices en alles erbij. Zo leggen wij de focus op de huurder, want daar zit onze profit." Rob Vroom: "We moeten continu in contact met de huurder blijven, zien wat er in de markt speelt, behoeften signaleren en zorgen dat we die in onze bestaande gebouwen en nieuw te ontwikkelen gebouwen kunnen opvangen."

Niet alleen de stenen

Uiteindelijk zullen alle inspanningen van KFN tot een goed rendement op het belegd vermogen moeten leiden, want daar is het natuurlijk om begonnen. Opdat de kostprijs van de voorgenomen dienstverlening niet gaat knellen, zou KFN een schaalgrootte van 2 à 2,5 miljard gulden, en als het even kan 3 miljard gulden, aan balanstotaal moeten hebben. Mocht het aanbod in Nederland daar te beperkt voor zijn, dan zal wellicht ook naar vastgoed buiten de landsgrenzen moeten worden gekeken. Met een balanstotaal van 2 à 3 miljard gaat KFN tot de grotere partijen in Europa behoren en zal het voldoende kritische massa hebben om de organisatie te laten voortbestaan. Rob Vroom: "Van belang is dat we niet alleen de debetkant van onze balans, de activa, ten volle willen gaan benutten, maar dat we de creditkant net zo belangrijk vinden. Hoe kunnen we op de beste manier onze middelen bij onze aandeelhouder en bij de banken inkopen en hoe kunnen we dat cashmanagement zo gunstig mogelijk inzetten voor een zo hoog mogelijk rendement, daar gaat het om. In de afgelopen jaren was het in de vastgoedbranche gebruikelijk om puur naar 'de stenen' te kijken, naar de gebouwen op zich. De manier waarop het geld ervoor werd aangetrokken en de manier waarop de gebouwen werden gefinancierd, had minder prioriteit. In onze visie hoort dat een zuivere balans te zijn. We zullen daarom in de komende jaren nadrukkelijk naar 'treasury' en 'financial engineering' gaan kijken, om ons op een goede manier in de markt te kunnen presenteren door scherp in te kopen. Dat wordt een belangrijk speerpunt voor de komende jaren."

Meer aandeelhouders

Nu nog is ABP de exclusieve aandeelhouder van KFN, maar na 2000 zal dat veranderen. Momenteel wordt een afdeling investor relations opgezet, om daarmee ook andere institutionele beleggers voor KFN warm te maken. "Maar niet zo zeer voor 'funding'," zegt Dré Thewessen tot slot. "Geld is op dit moment minder schaars en geld aantrekken bij derden is daarom niet een heel groot probleem. Het aantrekken van vastgoed is meer problematisch, want vastgoed is wel schaars en duur. Daarom zijn wij geïnteresseerd in partijen die vastgoed bij ons binnenbrengen, in ruil voor aandelen. Daardoor verwatert het aandeel van ABP dan wel in relatieve zin, maar niet in absolute zin. En dat is ons uitgangspunt."

Verschenen in: ABP Wereld, 1999

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl