Tijdens de verbouwing gaat het feest door

Het gaat heel goed met WBN. Sinds de oprichting van de onderneming in 1995 heeft de Nederlandse detailhandel een aantal economisch voorspoedige jaren gekend. Onder meer daardoor zijn winkels en winkelcentra goede beleggingsobjecten gebleven. Dit komt natuurlijk ook tot uiting in het beleggingsresultaat. Bij het ter perse gaan van dit artikel waren de cijfers over 1998 nog niet bekend, maar in 1997 werd een direct beleggingsresultaat gerealiseerd van 68,6 miljoen gulden (de nettohuuropbrengsten minus interestlasten, managementkosten en algemene kosten) en een indirect beleggingsresultaat van 98,7 miljoen gulden (ongerealiseerde herwaarderingen en gerealiseerde verkoopresultaten). De totale beleggingsopbrengst van 167,3 miljoen gulden betekende een resultaat van 3,64 gulden per aandeel van 10 gulden. De bijna 46 miljoen geplaatste en volgestorte aandelen in WBN zijn nu nog allemaal in handen van ABP.

De financiële markt op

"Maar dat zal niet lang meer duren," zegt Paul Vismans, sinds eind 1995 algemeen directeur van WBN Management B.V. "We zijn druk bezig met het proces van verdere verzelfstandiging en dat houdt in dat we intensief naar nieuwe aandeelhouders zoeken. We praten op dit moment met een aantal institutionele beleggers over de overname van hun winkelportefeuilles in ruil voor aandelen in WBN. Op termijn is zelfs een beursgang denkbaar." De eerste fase van de verzelfstandiging, dat wil zeggen de uitplaatsing uit ABP, de opbouw van de nieuwe organisatie, de vernieuwing van het management en het verkrijgen van een naam op de detailhandelsmarkt en de vastgoedmarkt, is onlangs afgesloten. "Nu komt de tweede fase," aldus Vismans, "en daarin moeten we ook op de financiële markt een naam krijgen. Voor die fase hebben we weer drie jaar genomen. We zijn op dit moment druk bezig met het formuleren van een toekomstvisie en het bepalen van onze positie in de financiële markt. Daarvoor is een hele nieuwe impuls nodig. Want in de afgelopen drie jaar zijn we met onze nieuwe acquisitieaanpak zo succesvol geweest, bijvoorbeeld bij het aantrekken van winkelcentra in nieuwe woonwijken, dat we moeten oppassen dat we door het succes niet tevreden achterover gaan leunen. We moeten nieuwe wegen gaan bewandelen en niet denken dat we er al zijn!"

Gespecialiseerd en geprofessionaliseerd

De verzelfstandiging van het winkelfonds WBN gaat gelijk op met de verzelfstandiging, vanuit ABP, van het woningfonds Vesteda en het Kantorenfonds Nederland. "ABP heeft de visie gehad," aldus Vismans, "en ik vind dat nog steeds de juiste visie, dat er niet één slecht herkenbaar, groot fonds moest worden gemaakt, maar verschillende gespecialiseerde fondsen, met 'dedicated' management. Daardoor weten aandeelhouders precies waarin ze beleggen en kunnen ze kiezen in hoeverre ze in winkels, woningen of kantoren willen beleggen. Ook in Amerika is deze specialisatie heel sterk gebleken en we zullen dit concept daarom ook voortzetten als we naar de beurs gaan." Volgens Vismans is een groot voordeel van een gespecialiseerd en geprofessionaliseerd fonds, dat daardoor een betere grip mogelijk is op het beheer van het vastgoed in de portefeuille. Hij zegt: "We zijn bezig om ons beheerssysteem te heroverwegen. In de oude situatie was het beheer, en ook de huurincasso, helemaal uitbesteed. We werkten toen met in totaal drieëntwintig beheersorganisaties in Nederland. Dat aantal hebben we inmiddels tot zeven teruggebracht en ik voorzie dat we nog veel zelf zullen gaan doen. We willen als WBN nog dichter op de markt staan en dichter bij het management en de actieve marketing zitten ten aanzien van de winkelcentra in de portefeuille. In feite willen we eigenlijk de volledige bedrijfskolom beheersen, in de zin van beleggen, beheren en ontwikkelen. Ik zie er een tendens in dat we delen van de beheer- en ontwikkelingsprocessen dichter naar ons toe halen."

De grootste op de markt

WBN heeft momenteel bijna 2 miljard gulden belegd. "In ABP-termen is dat een druppel," aldus Paul Vismans, "maar in de winkelbeleggingsmarkt zijn we de grootste in Nederland!" In de portefeuille van WBN zitten alle vooraanstaande winkelcentra: Hoog Catharijne in Utrecht, Babylon in Den Haag, Presikhaaf in Arnhem en Cityplaza in Nieuwegein, om er maar enkele te noemen. Ook Corio Center in Heerlen behoort sinds 1998 tot de portefeuille van WBN. "Op de markt van de winkelcentra zijn wij het sterkst en het meest gespecialiseerd," aldus Vismans. "Daar kunnen en willen wij als managementorganisatie onze toegevoegde waarde leveren." In de portefeuille van WBN zit overigens ook nog een flinke portie niet-winkelfuncties (kantoren, woningen, parkeergarages en overige; eind 1997 zo'n 30% van het totaal), maar in de komende jaren zal hier een behoorlijk deel van worden verkocht. Veruit het grootste object in de portefeuille is Hoog Catharijne in het centrum (en boven het centraal station) van Utrecht. In totaal omvat dit complex 38.000 m2 winkelruimte in 170 winkels, 40.000 m2 kantoren, 24.000 m2 overige bedrijfsruimten, 3.300 parkeerplaatsen in verschillende parkeergarages en 27 woningen. Momenteel bedraagt de huuropbrengst ervan zo'n 50 miljoen gulden per jaar. Hoog Catharijne werd begin jaren zeventig gebouwd en is sindsdien economisch heel succesvol geweest, maar de laatste jaren was er ook sprake van leegstand en van 'grootstedelijke problemen'. "Daarom is Hoog Catharijne gewoon een fantastische uitdaging voor ons," zegt Paul Vismans.

Utrecht City Project

"Toen we hier drie jaar geleden mee begonnen, zat Hoog Catharijne in het slop," legt hij uit. "Er waren plannen om het hele gebied te herontwikkelen, maar die kwamen alsmaar niet van de grond. We zijn daarom toen met de gemeente Utrecht, de Nederlandse Spoorwegen en de Jaarbeurs om de tafel gaan zitten en nu is het een hele leuke ontwikkeling geworden. Het Utrecht City Project, waar Hoog Catharijne deel van uitmaakt, is nu in het hele land bekend. Het is een project van 3,5 miljard gulden, waarin wij voor ongeveer een miljard deel zullen nemen. Wij vinden echter een belegging van een miljard in een winkelcentrum als Hoog Catharijne voor één partij te groot en daarom onderhandelen we nu met twee andere grote partijen om hen ieder voor een derde erin mee te laten doen." De aandacht die Hoog Catharijne binnen WBN krijgt (het kantoor van WBN, met 35 medewerkers, is ook in Hoog Catharijne ondergebracht), gaat natuurlijk niet ten koste van de overige objecten in de portefeuille. Elk object wordt elk jaar door middel van een 'hold sell analyse' tegen het licht gehouden en beoordeeld. Telkens zijn er maar drie conclusies mogelijk: handhaven, aanpassen of afstoten. "Voor kleinere winkelcentra halen wij onze neus absoluut niet op," zegt Paul Vismans. "Buiten Hoog Catharijne hebben we inmiddels voor ruim een miljard aan nieuwe ontwikkelingen in het vizier, waarvan we al zo'n vier- à vijfhonderd miljoen met echte 'deals' hebben dichtgetimmerd. En daarbij gaat het dan ook om objecten van maar zo'n vijfduizend vierkante meter."

Uniek evenement

De herontwikkeling van Hoog Catharijne zal in z'n geheel door WBN Management B.V. worden aangestuurd. Gelet op de complexiteit van het project is er binnen het bedrijf een aparte organisatie voor opgericht. Tijdens de herontwikkeling zal een groot aantal winkels tijdelijk moeten worden verplaatst. Daartoe wordt boven de Catharijnesingel (waar nu nog auto's rijden, maar waar straks weer water zal stromen) een gigantisch noodwinkelcentrum gebouwd in de vorm van een enorme circustent. "We gaan hier in Utrecht vijf jaar lang feest vieren," zegt Vismans. "We kunnen het de winkeliers, de consumenten, de reizigers en de inwoners van Utrecht natuurlijk niet aandoen om hen vijf jaar in de troep te laten zitten. Daarom gaan we die vijf jaar zo leuk mogelijk maken. We gaan als het ware de bouwplaats exploiteren. Net als bij de herontwikkeling van de Potsdammerplatz in Berlijn, waar de mensen bijvoorbeeld op speciale uitzichtplaatsen kunnen zien hoe de bouw zich ontwikkelt. Zulke dingen gaan wij ook doen. Op deze schaal wordt dat een uniek evenement in Nederland." De herontwikkeling zelf moet in 2007 leiden tot het mooiste en modernste winkelcentrum van Nederland. Een belangrijk verschil met het huidige complex zal zijn, dat het introverte karakter ervan zal hebben plaatsgemaakt voor een naar buiten gekeerde uitstraling, met onder meer een veel betere overgang naar de oude binnenstad van Utrecht. "Dat is ook het mooie van zo'n samenwerking tussen verschillende partijen. Je kunt het totaal aanpakken en zo een belangrijke verbetering van het hele gebied realiseren," aldus Vismans. Binnen de dertien stedelijke knooppunten is UCP overigens het eerste sleutelproject dat het rijk met een rijksbijdrage gaat stimuleren en ondersteunen.

Goud waard

Het is duidelijk dat WBN, drie jaar na de verzelfstandiging, een belangrijke positie op de Nederlandse vastgoedmarkt heeft ingenomen. Het winkelfonds van vroeger heeft zich weten te ontwikkelen tot een beleggingsbedrijf van formaat. Paul Vismans wil niet onvermeld laten dat WBN daarbij waardevolle ondersteuning heeft gekregen van met name de unit Structured Investments van ABP Vermogensbeheer. "We hebben een intensieve samenwerking met de aandeelhoudersorganisatie," zo zegt hij tot slot. "De club van Wim Borgdorff is zeer professioneel, haalt veel kennis uit Amerika en dat stimuleert ons erg. De aanpak van Structured Investments is uniek. Het is een groep analisten die gespecialiseerd is in het houden van vastgoedfondsen zoals het onze, maar dan wereldwijd. Ik denk dat ABP Vermogensbeheer de enige in Nederland is die zich op die schaal en in die kwaliteit zulke mensen kan permitteren. Het leuke voor ons is dat we daardoor enorm in de ontwikkeling van ons fonds worden gestimuleerd. Een professionele aandeelhouder is wat dat betreft goud waard!"

Verschenen in: ABP Wereld, 1998

Peter van Steen, tekstschrijver, info@petervansteen.nl